最高院指导案例│當民間借貸轉化為房屋买卖
签定告貸合同的同時签訂衡宇交易合同视為担保举動，告貸到期後告貸人不克不及還款，出借人哀求實行交易合同的，人民法院理當依照民間假貸法令瓜葛审理，并向當事人释明变動诉讼哀求。當事人回绝变動的，人民法院裁定驳回告状。告貸合同已届實行期且债務人無力了偿之時，两邊訂立衡宇交易合同目标在于将告貸本金及利钱轉化為购房款，是以不属于物权法“流押条目”情景，亦不属于民間假貸司法诠释第二十四条“作為民間假貸合同的担保”，此時《衡宇交易合同》原则上正當有用。
在告貸本金和利钱轉化為购房款進程中，法院會严酷审查利钱计较尺度，對付超越法令划定庇护限额的高额利钱不認定其正當轉化。
2、裁判要旨
告貸合同两邊當事人經协商一致，终止告貸合同瓜葛，创建商品房交易合同瓜葛，将告貸本金及利钱轉化為已付购房款并經對账清理的，不属于《中華人民共和國物权法》第一百八十六条划定制止的情景，该商品房交易合同的訂立目标，亦不属于《最高人民法院關于审理民間假貸案件合用法令若干問题的划定》第二十四条划定的“作為民間假貸合同的担保”。在不存在《中華人民共和國合同法》第五十二条划定情景的环境下，该商品房交易合同具备法令效劳。但對轉化為已付购房款的告貸本金及利钱数额，人民法院理當連系告貸合等同证据予以审查，以避免當事人将超越法令划定庇护限额的高额利钱轉化為已付购房款。
3、案情简介
汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚與彦海公司于2013年前後签定多份告貸合同，經由過程現實出借并接管别人债权讓渡，获得對彦海公司合计2.6亿元告貸的债权。為担保该告貸合同實行，四人與彦海公司别离签定多份商品房降血糖保健茶,预售合同，并向本地衡宇產权买卖辦理中間打點了存案挂号。
该债权陸续到期後，因彦海公司未了偿告貸本息，两邊經對账，确認彦海公司尚欠四人告貸本息361398017.78元。两邊随後从新签定商品房交易合同，商定彦海公司将其名下衡宇出售给四人，上述欠款本息轉為已付购房款，残剩购房款38601982.22元，待打點终了全数标的物產权轉移挂号後一次性付出给彦海公司。汤龙等四人提交與彦海公司對账表顯示，两邊之間的告貸利钱系别离依照月利率3%和4%、過期利率10%计较，并计较复利。
因後续彦海公司拒不實行衡宇交付義務，汤龙等四人诉请法院判令彦海公司向四人付出违约金6000万元并承當四人主意权力進程中的丧失用度416300元。一审新疆维吾尔自治區高档人民法院支撑了部門诉请。被告提起上诉，二审中最高人民法院在确認商品房交易合同正當有用的环境下，對基于告貸合同的現實實行而构成的告貸本金及利钱数额依法审查，终极以汤龙等四人作為购房人，還没有足额付出合同商定的购房款，彦海公司未依照约按時間交付衡宇，不该视為违约，终极撤消一审民事裁决，驳回汤龙四人全数诉讼哀求。
4、裁判来由
一、有關《衡宇交易合同》的效劳——正當有用
两邊系争商品房交易合同是在彦海公司未了偿告貸本息的环境下，經从新协商并對账，将告貸合同瓜葛变化為商品房交易合同瓜葛，将告貸本息轉為已付购房款，并對衡宇交付、尾款付出、违约责任等权力義務作出了商定。
本案两邊經协商一致终止告貸合同瓜葛，创建商品房交易合同瓜葛，并不是為两邊之間的告貸合同實行供给担保，而是告貸合同到期彦海公司难以了债债務時，經由過程将彦海公司所有的商品房出售给汤龙等四位债权人的方法，實現两邊权力義務均衡的一種买卖放置。该买卖放置并未违背法令、行政律例的强迫性划定，不属于《中華人民共和國物权法》第一百八十六条划定制止的情景，亦不合用《最高人民法院關于审理民間假貸案件合用法令若干問题的划定》第二十四条划定。尊敬當事人嗣後构成的变動法令瓜葛性子的一请安思暗示，是贯彻合同自由原则的题中應有之意。彦海公司所持本案商品房交易合同無效的主意，不予采信。
二、有關诉请主意的违约责任——不支撑
因為两邊當事人均承認该合同項下已付购房款系由原告貸本息轉来，且彦海公司提出该欠款数额包括高额利钱。在當事人哀求司法确認和庇护购房者合同权力時，人民法院對基于告貸合同的現實實行而构成的告貸本金及利钱数额理當予以审查，以防止當事人經由過程签定商品房交易合等同方法，将违法高息正當化。經审查，两邊之間告貸利钱的计较法子，已超越法令划定的民間假貸利率庇护上限。對两邊當事人包括高额利钱的欠款数额，依法不克不及予以确認。因為法令庇护的告貸利率较着低于當事人對账确認的告貸利率，故理當認為汤龙等四人作為购房人，還没有足额付出合同商定的购房款，彦海公司未依照约按時間交付衡宇，不该视為违约。汤龙等四人以彦海公司過期交付衡宇组成违约為究竟根据，请求彦海公司付出违约金及状師费，缺少究竟和法令根据。一审裁决判令彦海公司承當付出违约金及状師费的违约责任毛病，本院對此予以改正。
5、败诉缘由
本案争议核心為“商品房交易合同的效劳”和“是不是存在违约究竟”
本案的诉求是在商品房交易合同正當有用的根本上，對付是不是存在违约举動举行审理继而果断被告是不是理當承當违约责任。固然商品房交易合同非告貸合同的担保，正當有用，但原告在與彦海公司签訂《商品房交易合同》時疏忽了告貸本息轉化為购房款治療痛風噴劑推薦,的数额中現實上存在高额利钱部門。當法院對付告貸本息在正當限度内从新核算後，認定原告并未足额付出合同商定的购房款数额，因此该合同現實上未到达彦海公司交付衡宇的實行時點，其不组成违约，是以原告主意被告承當违约责任的诉请未获支撑。
6、相干法令划定
《物权法》第一百八十六条
【制止流押】典質权人在债務實行期届满前，不得與典質人商定债務人不實行到期债務時典質财富归债权人所有。
《最高人民法院關于审理民間假貸案件合用法令若干問题的划定》第二十四条
當事人以签定交Force Sensor易合同作為民間假貸合同的担保，告貸到期後告貸人不克不及還款，出借人哀求實行交易合同的，人民法院理當依照民間假貸法令瓜葛审理，并向當事人释明变動诉讼哀求。當事人回绝变動的，人民法院裁定驳回告状。
依照民間假貸法令瓜葛审理作出的裁决見效後，告貸人不實行見效裁决肯定的款項债務，出借人可以申请拍卖交易合同标的物，以了偿债務。就拍卖所得的价款與應了偿告貸本息之間的差额，告貸人或出借人有权主意返還或抵偿。
《最高人民法院關于审理民間假貸案件合用法令若干問题的划定》第二十六条
假貸两邊商定的利率未跨越年利率24%，出借人哀求告貸人依照商定的利率付出利钱的，人民法院應予支撑。
假貸两邊商定的利率跨越年利率36%，跨越部門的利钱商定無效。告貸人哀求出借人返還已付出的跨越年利率36%部門的利钱的，人民法院應予支撑。
7、写在最後
按照意思自治原则，當事人商定的以物抵债协定，只要不违感應頭燈推薦,背法令、行政律例的效劳性强迫性划定的，均属正當有用。以物抵债不少時辰可以在告终债務、化解抵牾胶葛、節省买卖本钱等方面阐扬踊跃感化，但理當严酷區别轉换先後的法令瓜葛，谨慎草拟、設計协定条目，防止呈現本案中虽合同正當有用却紧张败诉的情景。
Best Wishes，愿来日诰日花好月圆
知法懂法，严控危害—Anna状師
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