降息周期個人房貸調查:首套房利率可達八二折

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連續六次降息，房貸市場鬆動跡象明顯。從貨幣投放來看，截至三季度末，個人購房貸款同比增長20.9%，在利率方面，優惠幅度明顯高於客岁，且九折優惠可獲几率較大。

此前，市場广泛寄指望異地公積金購房政策實質性落地，而據《經濟參考報》記者领会，今朝異地公積金貸款当局間協調仍面臨困難。

央行：房貸利率創五年新低

日前，央行發布的2015年三季度金融機構貸款投向統計報告顯示，截至9月末，個人購房貸款余額13.45萬億元，同比增長20.9%，增速比上季末高3.1個百分點，比各項貸款增速高5.5個百分點﹔前三季度增长1.92萬億元，同比多增5961億元。

同時，央行在第三季度貨幣政策執行報告中指出，“個人房貸利率已經持續四個季度環比降低。今朝整體貸款及個人房貸的實際利率處於近五年以來最低位，連續六次降息效應顯著。房地產信貸對住房消費傾斜的标的目的日趋明確，利好持續，住民自住和改良型住房需求將繼續获得支撑。”

自客岁以來，降息通道周全打開，從2014年11月末開始的六次降息后，百萬房貸20年利钱減少可達22.57萬元。與此同時，自2014年9月30日央行和銀監會聯合發布《關於進一步做好住房金融服務事情的通知》，對首套房執行“認貸不認房”后，改良型需求的釋放效應也在渐渐發酵。

來自融360機構的調查數據顯示，以北京地區為例，今朝浦發、興業為九折﹔中行、工行、建行、交行、光大、招商、華夏和北京銀行為八八折﹔國有大行中，農行優惠力度更強，扣头為八五折，同樣扣头的還有廣發和北京農商銀行﹔匯豐銀行最“下本”，扣头達八二折，幾乎為比年的最低值。二套房利率方面，除安全銀行、杭州銀行、民生銀行停貸外，其余27家銀行利率均為基准上浮10%﹔二套房首付五成的銀行有23家，六成的銀行有4家。

從實際操作上看，《經濟參考報》記者领会到，首套房九折利率可申請水平較高，而低於九折的利率仍需較高的資質條件。

不過，在2、三線都会，首套房九折利率有部门新樓盤仍難以實現，九五折則成主流。“銀行面臨利差收窄的红利壓力，而按揭貸款都是長期貸款。由於這些都会衡宇總價不高，單筆貸款額度也不大，是以下浮空間有限。”一名中部地區國有銀行客戶經理坦言。

二手房受制評估價催生“高首付”

據领会，在一線都会，換房需求的增长刺激了二手房买卖，一些獲得購房資質的都会年輕人群成為了諸多小戶型二手房的“接盤俠”。

本年9月30日，央行和銀監會聯合發文明確“不限購都会首套房商貸最低首付款比例下調至25%”，這象征著，北京、上海、廣州、深圳、三亞這些限購都会仍然執行首套房首付比例30%。

值得一提的是，二手房买卖凡是因此衡宇評估值為標准確定30%首付比例。以北京為例，北京東四環四周的衡宇評估值凡是是衡宇售價的85%，這象征著，若是購入一套滿5年独一的300萬元摆布的二手房，評估值約為255萬元，貸款比例70%，以此推算貸款最大額為178.5萬元，也就是說首付款實際要准備121.5萬元。再加之契稅、中介費，前期費用大約需130萬元摆布瘦臉,。若是該二手房不是滿5年独一房，那麼還必要繳納衡宇原本钱和評估價之間差額的20%個稅。

如斯說來，二手房買賣30%乃至25%的首付比例對購房者而言並非為凸起的“減壓”優勢。别的，二手房买卖市場中介費用並未有統一的定價標准，高的可達衡宇买卖價格2.7%，低可至衡宇买卖價格0.5%，服務質量亦是參差不齊。

根據北京市住建委網簽數據統計，截至10月28日，北京市二手室第網簽量為6617套，比9月同期回落14.1%，比客岁同期回落25.6%。依照近期日均網簽量的增長勢頭來算，10月全月網簽預計與9月份根基持平。

異地公積金貸款仍難落地

2014年10月，住建部、財政部、央行就曾發文请求各地實現住房公積金繳存異地互認和轉移接續，並推進異地貸款業務。近日，住建部、財政部、央行再次聯合出台《關於切實提高住房公積金利用效力的通知》，此中明確，10月8日起周全推广住房公積金異地貸款。

不過，《經濟參考報》記者领会到，多個都会異地公積金貸款沒有細則，政策落地亦遙遙無期。

有業內阐发人士認為，推广公積金異地貸款可以加強公積金資金利用效力，釋放閑置的公積金，對化解當前部门二線和三四線都会庫存高的難題能有極大推動感化，但处所推广仍然有難度。

從技術層面看，以往各地公積金長期封閉運行，各自的數據庫创建、審批流程信息化均存在較大差異，短時間內實現信息快速溝通、協調難度頗大﹔從需求層面看，@今%82w7s%朝大租遊覽車, 都%81S4b%会@的公積金操纵率很高，歸集資金其實已用得差未几。對於公積金利用率相對較低的三四線都会來說，由於流動生齿未几、住民收入程度不高，再加之今朝購房投資風險上升，難以看到更多的外溢性投資需求。

採訪中，也有購房者暗示，考慮前期用商貸，待政策落地后轉為公積金，但據《經濟參考報》記者领会，這種預想並不成行。“商貸轉公積金貸款僅限於本市內繳納的公積金，即使今后異地公積金政策落地，異地公積金貸款也不成置換異地商業貸款。”中部地區某二線都会公積金貸款中间人士對《經濟參考報》記者說。