|
|
去年末完成上市的四川房企领地控股，在地皮市场日趋剧烈的大情势下，正测驗考試經由過程其它路径弥补項目。
按照6月16日晚間通知布告，领地控股與包含中國东方資產在内的相干方订立债務重组协定，据此公司收購向方针公司注資人民币2.27亿元，并就协议债務6.3亿元及最高利錢1.605亿元供给公司担保，和举行股分處理。
方针债務重组事項完成後，领地控股将获得数家方针公司51%股权，後者重要具有位于四川绵阳市涪城區总计6宗商住用地，對應总占地面积约50.94万平方米。
在曩昔經濟成长情况切换，房企投資运营败北等連锁反响下，房地產不良資產已成為資管辦理公司（AMC）的一部門，且有显著增长的潜伏趋向。而處置不良資產的此中一種渠道，即是引入重组方举行投資，将產权瓜葛转移到房企，由後者举行再開辟事情。
现在领地控股恰是借助AMC處置不良資產，寻觅地皮扩大的方法，虽然如许的機遇投資難免暗含資產瑕疵及债務危害。
此外值得存眷的是，在登岸港交以是来，领地控股拿地力度相较于以往有所削弱，在首轮集中供地中亦鲜有脱手。這與半年前该公司辦理层提出巩固西南市園地位、提高其他地域投資，和開辟新的融資渠道有所收支。
不良資產重组
领地控股最新收購的方针公司，别離為四川长远新能源技能有限公司、四川禾田农業综合開辟有限公司、绵阳市瑞春實業有限公司。此中禾田、瑞春均由远蜀實業、前景科技持股70%、30%，长远则由君韬實業、前景科技持股70%、30%。
這笔買卖触及到的其他方，還包含四川绿晨环保科技有限公司、四川绵阳绿汇園艺有限公司、四川锦盛團體有限公司，它們作為買卖美白皂,的非收購公司；和重要债权人中國东方資產四川省份公司。
標的資產此前曾面對债務危機。按照通知布告表露，禾田、瑞春及非收購公司加之长远已获得用于開辟物業項目標銀行融資，而因為曩昔未能了偿结欠原债权人的全数或部門銀行貸款，原债权人向东方資產讓渡未了偿銀行貸款及應计利錢的所有权力及责任。
概念地產新媒體领會到，长远、锦盛两家公司自2016年起前後堕入金融告貸合同胶葛，债权人重要為兴業銀行，于2019年案件申请履行人變动為东方資產。
禾田则别離于2018年、2020年堕入三起告貸合同胶葛案件，此中一块兒触及工商銀行请求禾田了偿告貸本金1137万元及過期利錢；最新一块兒公布于本年3月，申请人已變动為东方資產。
领地控股称，公司制定方针债務重组事項，已解决东方資產、相干现有股东、方针公司及非收購公司之間的僵局。
此中债務人禾田、瑞春、绿汇、绿晨、锦盛，协议债務总计6.3亿元，此中锦盛触及债務占5.7亿元；该部門协议债務的刻日均為2020年10月31日至2026年3月30日，除锦盛，其余公司债務本金须于期末了偿，應计利錢则每一年分两期了偿。
其次，领地控股有前提赞成向长远、禾田、瑞春三家方针公司注資，触及金额总计2.27亿元。
通知布告细节還显示，领地控股出于買卖的風控放置，還設置了其它条目。包含原股东標的目的领地出質方针公司49%权柄，直到金融機構消除相干权柄典質，和方针公司具有物業項目获得预售允许為止。
和请求相干现有股东已就物業項目與相干當局部分订立弥补地皮利用权协定；同時协议债務须以注資事項一部門及開辟贩卖發生的将来溢利了偿，通過期間换空間的方法，為開辟項目低落了資金压力。
颠末一步步的拆弹式运作，领地控股将并表位于绵阳市涪城區龙門镇总计6宗地皮，占地面积约50.94万平方米，此中2宗属于室第用地，残剩4宗為商住用地。今朝這些地块均属于未開辟地皮。
概念地產新媒體盘問，上述地皮均于2012-2013年間获得，那時颁布的購地面积也相對于更大，且大部門于近十年間南崁通馬桶,近乎處于障碍状况。一名市场人士也指，項目所處位置较為城郊，并不是热點購房區，且缺少大型贸易配套。
但领地控股称，借使倘使东方資產等各方之間的僵局继续存在，则物業項目将保持未開辟状况。而因為东方地產并不是物業開辟商，是以该公司认為收購属于進一步拓展营業的“贵重機遇”。
就不良資產的折價及利润空間等問題，概念地產新媒體咨询领地相干人士，對方仅暗示“以通知布告為准”。
扩储與融資寂静
作為一家從四川三四线都會發財的房企，相對于低能级的都會在领地控股的地皮结構中盘踞至關大的比例。
截止2020年末，领地控股土储总修建面积约為1654万平方米，触及已建成/開辟中物業总计106個，此中69%位于川渝經濟带，并以成都、乐山、眉山、绵阳、南充占多数，其他包含重庆、乌鲁木齐、库尔勒、承德、长春、商丘、荆州、深圳等亦有部門項目。
以最新經由過程收購不良資產扩储的绵阳為例，去年末该公司重要具有天屿、兰台府、观江府、观江府項目。
横向比拟，领地控股在分歧节點内的扩储速率不尽一致，一方面或出于上市前的資產包请求，另外一方面则反應出节制地皮收購本錢所带来的压力。
概念地產新媒體领會，截止2020年2月29日，领地控股总土储约為1331.45万平方米；至第二次递交招股书時，该公司表露，截止客岁7月尾总土储约為1615.22万平方米，5個月間增长靠近300万平方米。
至2020年三季末，领地控股总土储增长至1656.77万平方米，两個月增幅逾40万平方米；而按年末总土储计，四時度该公司增幅降至-2万平方米。
惠誉在评级陈述中也指，2017-2019年間领地控股举债扩大敏捷，包含担保在内的净债務從29亿元激增至103亿元，致使2019年杠杆率（净债務/调解後库存）從2017年的35%上升至59%。
惠誉续称，领地控股将拿地占贩卖收入的比例從2017-2019年的80%-130%，放缓至2020年的50%摆布。這重要得益于创建范围可观的地皮储蓄。该行估计，领地控股将来几年将把下手收入的40%-45%用于拿地。
而在上市前，和其它民营房企雷同，信任貸款一样是领地控股重要的融資增量。2017-2019年及2020年5月尾，该公司未了偿銀行及其它告貸（包含信任及其它融資）总额别離為35.86亿元、78.54亿元、117.55亿元及151.76亿元，加权均匀现實利率6.4%、8.8%、9.9%及9.2%。
浮球開關,
此中信任和資產辦理貸款在2019年占总告貸的比例從19%增至51%，2020年降至43%。即使對付上市召募資金，领地也規劃将一部門用于了偿項目開辟告貸，包含一笔7亿元信任融資，利率10.3%，和一笔3.5亿元銀行貸款，利率9.0%。
或正因如斯，储蓄相對于丰裕的地皮後，財政布局成為领地控股阶段性的重點之治療頸椎病，一。该公司董事长刘玉辉在年報中，也将聚焦資金平安作為重要战術，夸大降本增效。
這反應在進入本年以来，领地控股重要别離在1月7日结合南通國企23.26亿元竞得南通宅地，和6月17日得到眉山2宗地，其余则鲜有拿地信息表露。同時，4月起天下多地集中供地，领地也几近没有脱手补仓。
對此领地團體履行总裁徐川海曾回應，公司于2020年已逆周期拿地，政策之下在市场供需、購買计谋等维度的研判上请求更高。其暗示，领地會追求與第三方互助，配合收購項目，或經由過程收購項目公司获得地皮。
不良資產现在成為领地控股追求收購的標的物。
现實上，东方資產4月份公布的陈述就曾展望，2021年信誉违约危害最凸起主體是民企及房企，低落不良貸款率是贸易銀行處理不良貸款的最重要念頭，而AMC将得當加速處理進度以減缓来自資金本錢、本錢占用等方面歐博百家樂，的压力。
在此情势下，东方資產展望，介入不良資產投資收到愈来愈多投資者青睐。加之資產包收購常常存在折價的环境，投資者在不良資產的處理進程中得到相對于抱负的红利空間。
但重要問題在于，這種資產對危害防控與化解提出了高请求，触及信誉危害從新订價、债務条目重组归并、發掘資產開辟运营價值等。客岁6月尾，万科曾颁布發表為551亿元的廣信資產包引入信达等7家战投，也被外界解讀為重要借助信达的不良資產處理能力盘活項目。
對付投資者而言，為了节制地皮本錢及危害而選擇收并購，也许只是選擇性疏忽隐性本錢的做法。
【購房資讯輕松享，快来存眷乐居網】 |
|
發表於 2024-2-19 13:32:57
收藏