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標題: 农村承包土地經营权抵押担保困境及出路分析 [打印本頁]

作者: admin 時間: 2022-10-24 17:02
標題: 农村承包土地經营权抵押担保困境及出路分析
农村承包地盘經营权抵押融資問题由来已久，各地也在國家颁布试點規范的時點前後做了很多的试探和实践。在唤醒农村承包地盘經营权這一沉睡的成本的過程中，显現了眾多的模式，存在着各此外特點和利弊，目前在政策引领、價值评估、处置流轉方面還存在着十分突出的問题。而在三农融資环節當中扮演重要角色的农業政策性担保公司，在农村承包地盘經营权抵押融資過程當中也面临着不少壁垒，一些实际問题需要梳理和解决。

一、农村地盘經营权抵押融資模式及特點

（一）宁夏模式——地盘抵押协會。2006年，宁夏同心县開始考试测验地盘承包經营权抵押貸款。貸款模式根底上是，村中選举创建地盘抵押协會，农户自愿申请，以不超過自家承包地盘总亩数的一定比例加入协會，每亩获得3000元左右的貸款额度，貸款期間地盘仍由农民自己耕耘获益。地盘抵押克日為一年，农户貸款到期不能偿還貸款，地盘抵押协會将地盘流轉给故意偿還貸款的其他村民，還清貸款後抵押貸款农户可顿時重新获得承包經营权。

该模式的核心是地盘抵押协會，解决了抵押登记、流轉等一系列問题。但是地盘抵押协會不承担担保责任，不會先行代偿，其负有的只是协助流轉的义務，因此增信能力十分有限。

（二）吉林模式——物权融資公司。2012年8月20日，吉林省梨树县在全國率先考试测验了地盘收益保证貸款。模式是借债人先把地盘承包經营权轉给县級物权融資公司，再由物权融資公司向金融機構供應担保。如果农民到期不能偿還貸款，物权融資公司先替农民垫付口腔除臭錠,，然後挂牌出讓由其他农民耕耘。农民把收益還给銀行後，還可以继续耕耘地盘。而且收益其实不是全部用于偿债，用于收益保证的只是地盘面积的三分之二，剩余的三分之一用于农民生活。

物权融資公司直接得到承包地盘的經营权，用益物权直接發生流轉，而不存在权利抵押的問题。物权融資公司相當于政策性担保的角色，最终是由政府层面举辦風险兜底，這種思路和大多数地區是一样的。

（三）江西模式——寄托龙头企業。江西金融機構寄托农業財富化龙头企業，结合试點事變哀求，打造出了“龙头企業+地盘流轉+地盘托管处事+增信担保+銀行信貸+农業保险+風险缓释+市場退出”的貸款组合模式。

貸款东西是經過進程合法法子获得經营权的地盘或承包龙头企業經過進程流轉法子获得經营权的地盘，同時龙头企業與種粮大户签订“地盘托管”处事协议，為其供應粮食相關处事。

龙头企業為托管农户举辦融資担保增信。貸款風险銀行、政府各承担50%的损失，此為政府風险分手的重要機制。

在此模式中，龙头企業承担担保责任同時要做到貸款資金闭环操作，封闭減肥推拿油,打點資金走向，按托管处事項目扣減核算，粮食销售回款後及時還貸，杜绝信貸資金流向非生產經营范围。

若农户生產經营显現問题，龙头企業可依协议收回该农户的地盘經营权，依法流轉给其他签约农户或新加盟农户。

龙头企業的模式理想地解决了地盘的控制、处置流轉的問题，并且以龙头企業為切入點，直接發挥了其對农户生產經营的带動傳染感動。但是這個模式對龙头企業的哀求较高，哀求其本身有一定的担保增信能力，與农户合作時处于强势职位处所，對农户資金有控制能力，對地盘流轉市場有掌控能力，复制起来难度较大。

（四）北京模式——經营权抵押登记。据统计，截至3月31日，北京全市共有120個乡镇2507個村開展了確权登记颁证事變，分袂占全市應確权乡镇、村数的93%和84.2%，涉及承包地盘面积263.2万亩，占全市拟確权地盘总面积的90%。其中，已完成权属盘問造访的承包地盘面积為244.6万亩，占拟確权地盘总面积的83.7%；已完成审核公示的承包地盘面积為213.3万亩，占拟確权地盘总面积的73%。

在地盘確权事變根底完成，抵押登记可以也许实現的前提下，在试點區县已有落地項目。金融機構结合涉农企業特别是涉农小微企業有形資產不足、融資难現状，經過進程盘活农村本錢，對农村承包地盘經营权举辦價值评估，并采用經营权抵押貸款模式给以企業資金支持。创新采用农村承包地盘經营权抵押模式，打破傳统貸款限制，额度灵活，单户最高2000万元貸款额度，最大程度满足企業农業生產經营需求；克日最长可达3年，结合农田底子行動辦法拔擢、種植林木或果木等农作物生產周期情况，灵活設定貸款克日。

该模式真正在试點區实現了抵押登记，并且结合地盘及地上物情况给以评估價值及貸款相關成分的設定。但是此模式并没有大面积推广，囿于承包地盘經营权抵押登记、流轉、评估等实诘問题并没有根柢解决，金融機構的風险得不到有效释放，金融機構只有在企業是良好的老客户的時候才會采用這種新的模式，本质上相當于金融機構给以企業信用貸款，不期许承包地盘經营权的抵押起到有力的保障傳染感動。

二、农村承包地盘經营权抵押担保融資逆境

（一）抵押機構、流程不明。涉及到农村承包地盘經营权抵押的政府部門有很多，如國土部門，城建部門，財政部門，农業部門，金融监管部門等等。由于確权颁证及抵押登记事變繁重，并且鞭策需要调和多部門共同协作分担，很多试點地區显現部門之間互相推诿的現象，没有部門牵头该事變，確权和登记部門迟迟必定不下来的情况比比皆是。在没有相應部門负责抵押登记等事項時有的试點地區存在农村產权交易所這種政策性的新生事物，政府部門會将权利的抵押登记事變大白在交易所，但是產权交易所毕竟不同于具有公信力的政府部門，在此处抵押登记的公示效力、發生债務纠缠後协助公開市場交易的手段法子也效力层級较低。

因此，可以看到农村承包地盘經营权在抵押环節就面临抵押機構不大白的問题，即使抵押機構大白，但是也存在抵押流程不清晰，公信力层級较低等实诘問题。

（二）权利流轉预期不够。當然國家层面力推农村承包地盘經营权的貸款融資，将农村地盘本錢盘活，從而引入金融活水，提振农村經濟的活力，但是囿于各类法律障碍，即使前端確权、抵押等环節颁证、登记等問题可以也许解决，但是距离终點的最後一公里——权利的流轉問题依然無法解决。

1.权利流轉手续繁杂，涉及利益方眾多。政策制定者考虑到农民對于地盘的寄托性，农村群體的稳定性，涉及到地盘流轉的步调以合法合規為严格的底线。中共中間辦公厅、國務院辦公厅于2014年11月20日印發的《關于引导农村地盘經营权有序流轉發展农業适度范畴經营的意见》就大白“（六）严格規范地盘流轉行為。地盘承包經营权属于农民家庭，地盘是否是流轉、價格如何必定、形式如何選擇，應由承包农户自主决定，流轉收益應归承包农户所有。流轉克日應由流轉雙方在法律規定的范围内协商必定。没有农户的书面奉求，农村基层组织無权以任何法子决定流轉农户的承包地，更不能以少数服從多数的名义，将整村整组农户承包地集中對外招商經营。防止少数基层干部機密關賣，谋取私利。严禁經過進程定任務、下指标或将流轉面积、流轉比例纳入绩效考核等法子敦促地盘流轉”。

实践當中，金融機構在面临如此严格的步调時便會趋利避害，放弃地盘經营权抵押担保的融資法子，因為在显現不良或坏账需要处理資產時，涉及到各方的利益难以权衡，資產流轉覆盖風险對金融機構来说几乎是不可能的。但是對于開展了相關创新業務的金融機構，监管部門并没有低沉相應的風险容忍度，没有给出权利流轉出口的指导意见，因此在現实當中，金融機構试探的動力不足。

2.权利對價不明，流轉有現实障碍。中共中間辦公厅、國務院辦公厅早在2014年11月20日印發的《關于引导农村地盘經营权有序流轉發展农業适度范畴經营的意见》就指泡腳丸,示要加强地盘流轉打點和处事。“有關部門要研讨制定流轉市場运行規范，加快發展多種形式的地盘經营权流轉市場。解困飲料,寄托农村經营打點機構健全地盘流轉处事平台，完善县村子三級处事和打點采集，建立地盘流轉监测制度，為流轉雙方供應信息颁布、政策咨询等处事。……引导承包农户淡化黑眼圈,與流入方签订书面流轉合同，并操纵统一的省級合同树范文本。依法保护流入方的地盘經营权益，流轉合同到期後流入方可在同等条件下优先续约。加强农村地盘承包經营纠缠调解仲裁體系拔擢，健全纠缠调处機制，妥善化解地盘承包經营流轉纠缠。”目前，在這項事變已推出三年的時點回头看，相關的制度平台體系尚未搭建起来。

农村地盘本錢丰富，但是零散细碎，種植養殖成本较高，在显現不良或坏账今後，愿意接手經营打點的對價方难以找寻。由此导致了农村地盘的交易市場不活跃，交易不频繁，没有市場價格可言，金融機構的風险出口难以预估塑身,，因此流轉预期较差。

（三）價值评估没有公信力

1.經营权评估准则缺失，鞭策制定的動力不足。目前，农村承包地盘的經营权评估所按照的标准主若是《农用地分等、定級規程》、《农用地估價規程》两部國家标准，并且地盘承包經营权的估值還不能完全以此為标准，因為农用地價值和农村承包地盘的經营权的價值還是有區别的。就是说目前并没有全國性的地盘承包經营权估價准则或技術指引，农村承包地盘的經营权评估理论及技術支撑供给不足。

在與评估公司的座谈當中發現，由于是创新的空白范围，评估公司参與的地盘經营权抵押融資环節的案例本身就较少，市場参考交易也非常少，并且地盘經营权评估事變成本高，利润薄，很多评估公司并没有動力去参與地盘經营权的评估@事%1iM7E%變或鞭%17427%策@统一法例的制定等事變。

2.現有评估辦法各异，與現实情况存在差距。农用地價值评估的辦法首要有收益還原法、市場比较法、成本逼近法等，這些评估辦法各异，與現实情况也存在差距。

收益還原法是将待估农用地未来各期正常纯收益以适當的地盘還原率還原，從而估算出地盘價格。但是首先，地盘的租金收入，出格是大宗地盘的租金收入在未来并没有稳定的预期，其次如果没有人工庇护、種植養殖，那氣墊粉餅,末地上物的收益在未来多少年之内可以也许预估或必定也是不堪考虑的。即使與人相關的主觀風险可以消除，與人不相關的自然風险也给地盘未来收益带来非常大的不愿定性。

市場比较法是依照更换事理，将待估农用地與近期市場上已發生交易的类似农用地举辦比较，并對类似农用地的成交價格举辦适當修正，以此估算待估农用地價格。目前农村承包地盘的經营权交易市場尚不完善，與估價东西类似的交易案例不易得到，绝大多数承包地盘的經营权以出租法子流轉，轉讓、轉包情况很少，市場的出格性决定了成交案例收集难度大。

成本逼近法适用于經過未把持地盘斥地或地盘整理後的农用地價格评估。但是，地盘價值最终是由市場供求决定，而非開新北市當舖,辟成本。出格是金融機構纳入评估的方针就是要大白在風险發生時，抵押物的變現價格能否覆盖融資额度從而有風险出口。地盘斥地成本高企依然不能代表其流轉時有價格保证。

（四）政策性担保公司职位处所尴尬。《农村承包地盘的經营权抵押貸款试點暂行辦法》第二条指出农村承包地盘的經营权抵押貸款，是指以承包地盘的經营权作抵押、由銀行業金融機構向符合条件的承包方农户或农業經营主體發放的、在约定期限内還本付息的貸款。

文件中本质上并没有禁止地盘經营权抵押给除銀行業金融機構的第三方，只是将貸款方限制在了銀行業金融機構。可是，很多地方性法規或規章在對抵押貸款试點暂行辦法举辦具體事變安排時就误读了文件的内容，直接将担保公司消除在抵押权人之外，大白只有銀行業金融機構可以也许作為抵押权人，同時作為貸款方享有地方的补贴补偿，風险資金池風险分手等政策。

实际上，銀行業以营利為终纵目标，在监管容忍度没有调处的前提下，很难有動力介入到创新、風险较大的农業处事中来，更方向于與政策性担保公司合作而在風险防范上多一道屏障，而政策性担保公司，出格是农業專業化的担保公司肩负三农金融更始的使命和情怀，并且有些地區還有相應的代偿补偿政策，非常有积极性去参與這类创新業務。但是一些地方政府只認可銀行的合法职位处所，相關的風险分手政策都给以足浴包,銀行，這就难以發挥政策性担保公司的傳染感動而鞭策全数试點事變。

三、农村承包地盘經营权抵押融資出路分析

（一）地方財政该當建立風险缓释機制。试點地區的財政该當建立起風险缓释機制，形式不限于風险資金池、代偿补偿機制、创建政策性担保公司等。农業保护和支持尚且需要國家大量补贴的注入，更何况涉及到立國之本的农村地盘融資的問题，只有政府主导下建立風险缓释的機制，解决金融機構的後顾之忧，解决金融機構的風险容忍度和風险出口的問题，金融機構、社會成本才有動力和积极性下沉到這個广阔的市場渐渐去摸索、去考虑、去建立一套有中國特色的农村承包地盘經营权抵押的融資模式来。

（二）國家层面该當敦促统一评估規范。國家层面该當出台针對农村承包地盘經营权價值评估的准则和體系。辦法當中该當區分于农用地，更多地關注地盘經营权價值中包含的租金收益和地上物收益两個部分的價值评估，该當對主觀的报答風险與客觀的自然風险都予以量化评估，该當考核地盘流轉的剩余年限和可以也许稳定预期的年限内的地盘收益。该當促進地盘經营权流轉市場的建立，组成市場定價機制，從而使地盘經营权的價值评估更具公信力。

（三）大力鞭策和完善流轉市場。地方层面该當加快發展多種形式的地盘經营权流轉市場。寄托农村經营打點機構健全地盘流轉处事平台，完善县村子三級处事和打點采集，建立地盘流轉监测制度，為流轉雙方供應信息颁布、政策咨询等处事。地盘流轉处事主體可以開展信息沟通、奉求流轉等处事，引导承包农户與流入方签订书面流轉合同，并操纵统一的省級合同树范文本。加强农村地盘承包經营纠缠调解仲裁體系拔擢，健全纠缠调处機制，妥善化解地盘承包經营流轉纠缠。

（四）鞭策政策性担保公司准入。该當积极鞭策政策担保公司，出格是有代偿补偿機制、有再担保機制的农業專業化担保公司参與试點事變。地方風险缓释機制该當與政策性担保公司的角色定位有機结合，共同敦促农村承包地盘經营权抵押融資項方针落地。

参考文献：

1.激活沉睡的成本-地盘經营权抵押貸款试點综述，《农村經营打點》，2014年8月，徐刚、李春艳；

2.安义县农村承包地盘經营权抵押貸款试點事變的试探與创新，《金融與經濟》，2016.9，罗伟、雷松；

3.浅谈农村承包地盘的經营权抵押價值评估，《時代金融》，2016.8，抽水肥,刘韵柠。

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