江津 農房抵押貸款能雙贏(樣本)
在大多數農村地區，農村衡宇是難以作為典质物向銀行貸款的。赶上創業、周轉的關口，農戶常常隻能找親戚朋侪借錢。融資難、融資貴，曾讓很多有致富设法的農戶犯了難。作為全國59個試點縣區市之一，重慶江津區摸索推進農房典质貸款試點已有兩年多，為“三農”發展持續注入金融活水。截至去年末，當地農房典质貸款累計發放12.8億元，惠及3096戶農戶，别的，助力吸引兩千多人回鄉創業，增长2.2萬多個就業崗位。
不過，農房典质在賦予農民更多財產權利的同時，這一新政策的推廣，也還有一些坎必要邁過。
農房典质有條件，農民看厚利息低
江津永興鎮毗羅村，是重慶市級貧困村。村干部引進了肉牛產業，想帶著大师脫貧致富。村民劉加書覺得是條好门路，本身也想干，但萬事俱備隻差錢，該咋辦？在整個村裡，劉加書不是個例，大师都想干產業，也都在想，跟誰借錢去？
這時候，村干部領著重慶農村商業銀行的事情人員跟大师開會，宣傳農房典质貸款。
“本身的屋子能典质了？”“不必要找公務員擔保了？”“利钱還能打扣头？”對村裡這群創業者來說，這但是場及時雨。
一開完會，就有26戶農戶找村委會副主任丁梅登記，劉加書也在此中。經過評估，一周以后，劉加書拿到了30多萬元的貸款，還享受30%的財政貼息。用這筆錢，她養上了40頭牛。一年多了，劉加書的幸福寫在臉上，她說：“看著牛群逐漸壯大，眼瞅著好日子也越來越近了。”
可是，所有的農房都能典质嗎？典质率若何界定？
“有房地產權証，或衡宇所有權証、集體地皮利用權証，再加之村集體組織出具的赞成集體地皮利用權隨衡宇一並典质處置的書面承諾。這樣的農民住房我們才接管典质。”中國農業銀行江津支行經理史翠英介紹說，“衡宇必要為框架或磚混結構，且房齡不超過40年。用於典质的農民住房要位於縣城或鄉鎮重要商業街道及交通要道周邊，且易於變現。”
對典质率，銀行也有所限制。“要綜合考慮告贷人的資信狀況、償債能力、貸款刻日和典质農民住房變現難易水平等身分，最高不超過50%。對於別墅類等市場價值波動較大的農民住房，還會適當低落典质率。”史翠英說。
總體來看，農房典质讓農村受益很多。“通過這項政策，已經引入近13億元資金支撑農村產業發展，發展的種植面積達到30余萬畝，畜禽超過32萬隻。开端估算，讓江津的農戶增收了1.3億元。”中國人民銀行江津中间支行副行長鄧宗文介紹說。
在永興鎮黃庄村村干部陳德會看來，台北市花店, 村裡鄉親們之以是喜歡這項政策，最重要還是垂青有貼息。利钱低，農戶認為是一項能享則享的“好政策”。
当局配套好政策，銀行看到增長點
推广農房典质貸款，並不是一紙文件就可以促进的。一方面農戶不克不及吃虧，另外一方面也要撤销銀行的后顧之憂。為此，江津區制订完美了一整套的配套政策體系。
起首，是健全從確權、登記到評估的政策體系。完美權屬办理體系，讓確權頒証手續簡便、權屬清楚，確保農房確權頒証率達到99%以上﹔優化典质登記服務體系，支撑第三方代办署理機構發展，實現代辦農房典质業務，減免或按最低標准收取典质登記費﹔健全價值評估體系，制订事情規范，完美以政策性評估為主體、商業性評估為補充的農村產權價值評估體系。
在完美政策的同時，江津區也拿出了真金白銀進行支撑。銀行按貸款基准利率發放農房典质貸款，對貸款金額在10萬元如下的、10萬元至30萬元的、30萬元以上的，財政分別貼息50%、40%、30%，别的，對擔保機構和評估機構收費，財政也按比例進行了補貼。
在參與試點的商業銀行看來，這個貸款項目是利好。
“今朝我們壓力也比較大，城區貸款趨於飽和。實施鄉村振興戰略提出今后，農村產業發展必要大量資金，我們但愿這能成為一個新的增長點。”一位銀行事情人員介紹說。
為此，幾家參與試點的商業銀行都積極創新，改進了相關事情機制。好比重慶農村商業銀行，创建專職客戶經理包村服務模式。對貸款金額在50萬如下的，實行線上審批，精簡審批步伐。對資料齊全、手續完備的農戶，请求1個事情日之內完成審批，3個事情日之內完成放款。中國農業銀行結合精准貸、快農貸，持續走村入戶開展宣傳。對鄉村游览熱點地區，推進“農家樂+農房典质”模式貸款，結合新農村建設，摸索農房按揭新模式。
典质處置是關鍵，后續安顿缺預案
多個地區推广農房典质貸款的實踐顯示，這一做法面臨的最大問題，還是在於一旦發生不良貸款，典质物應該若何處置。為此，江津區配套推進了流轉买卖機制、創新典质處置機制、完美風險分擔機制、加強風險監測預警機制、完美司法保障機制。
“協商調解一批，司法裁決一批，財政補償一批，‘三個一批’有用消化存量不良貸款，买通農房典质貸款的重要阻塞。買受人從本村擴大到全區農戶、農業企業、農民互助社、家庭農場等主體，區內國有平台公司兜底收購並盤活資產。”鄧宗文介紹說，“在江津，今朝農房触及不良資產的問題一共23筆，已經處理了17起。今朝看來，不良率不到0.1%。這還是在試點開始前，銀行自行试探期間產生的。”
同時，因為貸款有貼息，總體來看利钱較低，農民還款意願也較強，也在必定水平上低落了銀行風險。
“在一些東部試點地區，農村衡宇值錢，處理難度不大。我們主如果通過國有平台來接办。實際上也有结果，有了強制執行的前例，后面違約率就比較低。還有一戶本身借錢贖回衡宇。”鄧宗文說，“今朝，我們還是但愿促进農房在天然人之間的流轉。可是光農房可能比較困難，若是能把周邊的地皮和林地聯合在一块儿，可能但愿更大一些。”
鄧宗文說，“此外，后續安顿的办法還不是很健全。好比僅有一套住房的農戶，在農房被處置以后，存在安顿難的問題，是不是可以考慮放置公租房？”
别的，江津區当局出資設立農民住房財產權典质貸款風險基金。一旦出現不良貸款，由基金與銀行按4:6承擔損失。“当局承擔40%，比較高。但今朝一次處置過程大要要1到2年的時間。我們作為銀行方，覺得這個時間還是太長了些，但愿能進一步改良。”一位銀行事情人員建議。
《 人民日報 》（ 2018年05月10日 10 版）
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