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五次降息到“4字頭” 買房者減負效應下月才“到賬”

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發表於 2019-8-9 14:21:15 | 顯示全部樓層 |閱讀模式
客岁央行連續五次降息,房貸基准利率從“6字頭”降到“4字頭”,廣大貸款買房者終於可以在新年享受這五次降息帶來的福利。1月份的月供並不克不及代表本年整年的月供標准,2015年五次降息的利好,將於2月開始顯現。

        客岁央行連續五次降息,房貸基准利率從“6字頭”降到“4字頭”,五年以上商業貸款基准利率從6.15%降至4.9%。由於很多銀行貸款利率按年調整,廣大貸款買房者終於可以在新年享受這五次降息帶來的福利。

        銀行人士提示廣大市民,最幸亏1月月供還款日前多存些錢,防止出現房貸月供不足的情況。而1月份的月供並不克不及代表本年整年的月供標准,2015年五次降息的利好,將於2月開始顯現。

        五次降息能省几多月供

        五次降息后,房貸一族的壓力能減輕几多?北京青年報記者計算得出,客岁年头的100萬元房貸,貸款刻日20年,採用等額本息還款法,當時執行的基准利率是6.15%,月供為7251.12元,總利钱為74.02萬元。而本年,按基准利率4.9%來算,月供將變為6544.44元,減少706.68元,20年總利钱將減少16.96萬元。

        若是執行的是九折利率,100萬元20年刻日的貸款客岁年头享受的利率是5.535%,月供6898.66元,總利钱為65.57萬元﹔本年則可享受4.41%的優惠利率,月供降為6278.02元,總利钱為50.67萬元。五次降息,每个月少還620元,利钱總付出減少14.9萬元。

        客岁11月6日,央行發布的第三季度貨幣政策執行報告顯示,貸款利率繼續下行,9月貸款加權均匀利率為5.70%,比6月降低0.35個百分點。此中,個人住房貸款加權均匀利率為5.02%,比6月降低0.51個百分點。自客岁第四时度開啟本輪降息周期以來,個人房貸利率已經持續四個季度環比降低,累計降幅達到1.94個百分點。今朝整體貸款及個人房貸的實際利率處於近五年以來最低位。

感情挽回,         1月月供為何不降反升

        雖然本年起每个月房貸可以少還,但很多房奴卻發現本月月供竟“不降反升”。讀者王师长教师稱,這月剛還的月供比12月份還多出幾元錢。還有讀者發現銀行寄來的還款計劃單上,隻有1月份的月供與其他月份分歧。這是怎麼回事呢?

        銀行業內人士解釋稱,出現這些情況主如果因為銀行貸款利钱是分段計息。以每个月10日為貸款扣款日為例,2016年1月月供利钱包含了2015年12月最后21天的以老利率計算的利钱和1月份前10天的以新利率計算的利钱,由於1月還款利钱存在分段計息情況,一般從第二個月開始,還款額正常。

        至於1月月供不降反升重要出現在等額茵蝶,本息還款的貸款上。除貸款利钱分段計息之外,1月份執行新利率后,銀行會根據貸款的残剩本金、残剩刻日、新執行利率从新計算月供歸還的本金,因整體利钱減少,故1月份歸還的本金比客岁12月份增幅加大,房貸者還的本金上漲的幅度會超過利钱降低的部门,以是會出現1月份月供“不降反升”的現象。

        以100萬元,20年刻日,等額本息還款為例,放款日期2015年3月10日,執行利率5.9%,調息后利钱降至4.9%,2016年1月10日還款7114.21元,比2015年12月10日(還款7106.76元)多還7.45元。這是因為,2016年1月的還款本金比2015年12月10日多281.53元,而利钱分2015年12月10日至31日共計3196.865元,2016年1月1日至10日共計1324.346元,合計4531.211元,比2015年12月減少274.086元,是以,本金增长幅度大於利钱減少,1月月供才會增长。

        不過,到2016年2月10日,其還款額將降至6566.03元,比1月減少548.18元,比2015年12月減少540.73元。

        銀行人士提示廣大市民,最幸亏1月月供還款日前多存些錢,防止出現房貸月供不足的情況。而1月份的月供並不克不及代表本年整年的月供標准,2015年五次降息的利好,將於2月開始顯現。

        提早還貸要多方考慮

        歲末年头,很多房貸族都會收到一筆不菲的年終獎。有些憧憬“無債一身輕”的人會筹算提早還貸,減輕本身平時的付出負擔。工行客戶經理陳师长教师提示大师,在考慮提早還款時,有需要對本身的資金需求、投資渠道和提早還款本钱等進行多方權衡后再作決定。

        從資金本钱來看,在當前低利率布景下提早還貸未必劃算。預計2016年起,申請到房貸打折優惠利率的購房者,其利率將會降至4.3%摆布,而對於公積金貸款者來說,利率將降至3.25%。今朝銀行一些理財產品均匀收益都能達到乃至高於4.5%的程度,已經高於貸款利率。這象征著還貸家庭隻需對資金進行公道设置装备摆设,其收益可能比必要付出貸款的利钱還多,提早還貸顯然就不劃算。

        别的,若是一年內有資金需求的按揭者,好比住房裝修等必要大筆開支,提早還款可能晦气於家庭的財務放置。而還款時間已經較長的貸款者,因為在貸款刻日后期的還款中,大部门都是本金的償還,此時通過提早還貸達到節省利钱的感化不大。陳师长教师認為,市民採用等額本息還款法還貸,若是已經超過了三分之一年限,好比貸了20年,已經還了7年以上,就沒需要提早還貸了。

        財經觀察

        房貸政策有望鬆綁?

        近期,福州、杭州及南京等地相繼出台了購房人償清購房貸款后,再申請房貸時依照首套房認定的相應鬆綁政策。對此,有業內人士認為,過去市場非理性瘋狂時,限購限貸颇有需要,現在情況變化了,應跟隨形勢進行調整。

        銀河証券房地產行業首席阐发師趙強認為,從处所当局角度來講,限貸放鬆有益提振樓市,帶動地皮出讓,化解处所房企破產帶來的區域性金融風險。從銀行角度來說,房貸余額還清后再購房的風險已和初次購房房貸的風險一樣,乃至因為購買二套房的客戶的資產及購房能力,二次房貸的風險低於初次購房初次貸款的客戶風險。

        58同城房產钻研部認為,若是房貸還清,仍持有一套或二套房,再購一套新居還能算首套的情況短时间內不成能發生。但房貸政策鬆綁是大勢所趨,若果然有房貸政策調整,則應重要支撑首套房貸,特别是平凡住房。

        北青報記者從华夏地產领会到,今朝北京地區房貸政策比較穩定,各銀行政策根基沒有變動。首套房首付比例30%,基准利率八八折占多数,八五折也有一些﹔二套房首付比例多為50%,利率為基准利率的1.1倍。放款時間多在典质登記完成后1-2周就可以完成。

        华夏地產首席阐发師張大偉暗示,2015年,北京受影響較大的政策主如果330新政,二套房貸首付比例下調。不過由於限購政策仍然嚴格,整體市場呈現了政策窗口期效應,未出現太明顯的爆發時間點。

        對於商業銀行傳聞鬆綁首套房認定標准,由“認房又認貸”調整為“認房不認貸”,據報道,昨天有外埠媒體記者向央行副行長劉士余提問,“首套房貸”標准有沒有調整?劉士余回應稱:“等文件”,同時補充道,“惠民生,調結構,始終是我們事情的重中之重。”

        央行數據顯示,房貸利率持續走低的同時,2015年房貸規模明顯增長。三季度末,房地產貸款余額及個人住房貸款余額均同比增長20.9%。前三季度新增房地產貸款2.81萬億元,同比多增7016億元﹔新增個人住房貸款1.92萬億元,同比多增5961億元。之以是住房信貸環境寬鬆,一方面由於整體貨幣政策连结鬆緊適度,連續降准釋放資金流動性,更首要的是,在中心穩消費、去庫存的指導思惟下,更多信貸資金得以设置装备摆设到房地產領域。央行強調,進一步完美房地產信貸政策,支撑住民自住和改良型住房需求。(程婕)
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