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客岁央行連續五次降息，房貸基准利率從“6字頭”降到“4字頭”，廣大貸款買房者終於可以在新年享受這五次降息帶來的福利。1月份的月供並不克不及代表本年整年的月供標准，2015年五次降息的利好，將於2月開始顯現。
客岁央行連續五次降息，房貸基准利率從“6字頭”降到“4字頭”，五年以上商業貸款基准利率從6.15%降至4.9%。由於很多銀行貸款利率按年調整，廣大貸款買房者終於可以在新年享受這五次降息帶來的福利。
銀行人士提示廣大市民，最幸亏1月月供還款日前多存些錢，防止出現房貸月供不足的情況。而1月份的月供並不克不及代表本年整年的月供標准，2015年五次降息的利好，將於2月開始顯現。
五次降息能省几多月供
五次降息后，房貸一族的壓力能減輕几多？北京青年報記者計算得出，客岁年头的100萬元房貸，貸款刻日20年，採用等額本息還款法，當時執行的基准利率是6.15%，月供為7251.12元，總利钱為74.02萬元。而本年，按基准利率4.9%來算，月供將變為6544.44元，減少706.68元，20年總利钱將減少16.96萬元。
若是執行的是九折利率，100萬元20年刻日的貸款客岁年头享受的利率是5.535%，月供6898.66元，總利钱為65.57萬元﹔本年則可享受4.41%的優惠利率，月供降為6278.02元，總利钱為50.67萬元。五次降息，每个月少還620元，利钱總付出減少14.9萬元。
客岁11月6日，央行發布的第三季度貨幣政策執行報告顯示，貸款利率繼續下行，9月貸款加權均匀利率為5.70%，比6月降低0.35個百分點。此中，個人住房貸款加權均匀利率為5.02%，比6月降低0.51個百分點。自客岁第四时度開啟本輪降息周期以來，個人房貸利率已經持續四個季度環比降低，累計降幅達到1.94個百分點。今朝整體貸款及個人房貸的實際利率處於近五年以來最低位。
感情挽回, 1月月供為何不降反升
雖然本年起每个月房貸可以少還，但很多房奴卻發現本月月供竟“不降反升”。讀者王师长教师稱，這月剛還的月供比12月份還多出幾元錢。還有讀者發現銀行寄來的還款計劃單上，隻有1月份的月供與其他月份分歧。這是怎麼回事呢？
銀行業內人士解釋稱，出現這些情況主如果因為銀行貸款利钱是分段計息。以每个月10日為貸款扣款日為例，2016年1月月供利钱包含了2015年12月最后21天的以老利率計算的利钱和1月份前10天的以新利率計算的利钱，由於1月還款利钱存在分段計息情況，一般從第二個月開始，還款額正常。
至於1月月供不降反升重要出現在等額茵蝶,本息還款的貸款上。除貸款利钱分段計息之外，1月份執行新利率后，銀行會根據貸款的残剩本金、残剩刻日、新執行利率从新計算月供歸還的本金，因整體利钱減少，故1月份歸還的本金比客岁12月份增幅加大，房貸者還的本金上漲的幅度會超過利钱降低的部门，以是會出現1月份月供“不降反升”的現象。
以100萬元，20年刻日，等額本息還款為例，放款日期2015年3月10日，執行利率5.9%，調息后利钱降至4.9%，2016年1月10日還款7114.21元，比2015年12月10日(還款7106.76元)多還7.45元。這是因為，2016年1月的還款本金比2015年12月10日多281.53元，而利钱分2015年12月10日至31日共計3196.865元，2016年1月1日至10日共計1324.346元，合計4531.211元，比2015年12月減少274.086元，是以，本金增长幅度大於利钱減少，1月月供才會增长。
不過，到2016年2月10日，其還款額將降至6566.03元，比1月減少548.18元，比2015年12月減少540.73元。
銀行人士提示廣大市民，最幸亏1月月供還款日前多存些錢，防止出現房貸月供不足的情況。而1月份的月供並不克不及代表本年整年的月供標准，2015年五次降息的利好，將於2月開始顯現。
提早還貸要多方考慮
歲末年头，很多房貸族都會收到一筆不菲的年終獎。有些憧憬“無債一身輕”的人會筹算提早還貸，減輕本身平時的付出負擔。工行客戶經理陳师长教师提示大师，在考慮提早還款時，有需要對本身的資金需求、投資渠道和提早還款本钱等進行多方權衡后再作決定。
從資金本钱來看，在當前低利率布景下提早還貸未必劃算。預計2016年起，申請到房貸打折優惠利率的購房者，其利率將會降至4.3%摆布，而對於公積金貸款者來說，利率將降至3.25%。今朝銀行一些理財產品均匀收益都能達到乃至高於4.5%的程度，已經高於貸款利率。這象征著還貸家庭隻需對資金進行公道设置装备摆设，其收益可能比必要付出貸款的利钱還多，提早還貸顯然就不劃算。
别的，若是一年內有資金需求的按揭者，好比住房裝修等必要大筆開支，提早還款可能晦气於家庭的財務放置。而還款時間已經較長的貸款者，因為在貸款刻日后期的還款中，大部门都是本金的償還，此時通過提早還貸達到節省利钱的感化不大。陳师长教师認為，市民採用等額本息還款法還貸，若是已經超過了三分之一年限，好比貸了20年，已經還了7年以上，就沒需要提早還貸了。
財經觀察
房貸政策有望鬆綁？
近期，福州、杭州及南京等地相繼出台了購房人償清購房貸款后，再申請房貸時依照首套房認定的相應鬆綁政策。對此，有業內人士認為，過去市場非理性瘋狂時，限購限貸颇有需要，現在情況變化了，應跟隨形勢進行調整。
銀河証券房地產行業首席阐发師趙強認為，從处所当局角度來講，限貸放鬆有益提振樓市，帶動地皮出讓，化解处所房企破產帶來的區域性金融風險。從銀行角度來說，房貸余額還清后再購房的風險已和初次購房房貸的風險一樣，乃至因為購買二套房的客戶的資產及購房能力，二次房貸的風險低於初次購房初次貸款的客戶風險。
58同城房產钻研部認為，若是房貸還清，仍持有一套或二套房，再購一套新居還能算首套的情況短时间內不成能發生。但房貸政策鬆綁是大勢所趨，若果然有房貸政策調整，則應重要支撑首套房貸，特别是平凡住房。
北青報記者從华夏地產领会到，今朝北京地區房貸政策比較穩定，各銀行政策根基沒有變動。首套房首付比例30%，基准利率八八折占多数，八五折也有一些﹔二套房首付比例多為50%，利率為基准利率的1.1倍。放款時間多在典质登記完成后1-2周就可以完成。
华夏地產首席阐发師張大偉暗示，2015年，北京受影響較大的政策主如果330新政，二套房貸首付比例下調。不過由於限購政策仍然嚴格，整體市場呈現了政策窗口期效應，未出現太明顯的爆發時間點。
對於商業銀行傳聞鬆綁首套房認定標准，由“認房又認貸”調整為“認房不認貸”，據報道，昨天有外埠媒體記者向央行副行長劉士余提問，“首套房貸”標准有沒有調整？劉士余回應稱：“等文件”，同時補充道，“惠民生，調結構，始終是我們事情的重中之重。”
央行數據顯示，房貸利率持續走低的同時，2015年房貸規模明顯增長。三季度末，房地產貸款余額及個人住房貸款余額均同比增長20.9%。前三季度新增房地產貸款2.81萬億元，同比多增7016億元﹔新增個人住房貸款1.92萬億元，同比多增5961億元。之以是住房信貸環境寬鬆，一方面由於整體貨幣政策连结鬆緊適度，連續降准釋放資金流動性，更首要的是，在中心穩消費、去庫存的指導思惟下，更多信貸資金得以设置装备摆设到房地產領域。央行強調，進一步完美房地產信貸政策，支撑住民自住和改良型住房需求。（程婕） |
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發表於 2019-8-9 14:21:15
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