房貸根本没有提前还款最佳时间 99%的人被忽悠了
上周六菜导在《若何经由過程住房貸款赚100万，这個機密不是每小我都晓得！》这篇文章中讲到，住房貸款是很是值的，有前提的话尽量貸多一些，貸久一点。 这篇文章激發了不少網友（包含咱们的菜友）的强烈热闹会商和转發，不少人在文章下面留言问菜导：若是要提早还完房貸的话，到底甚麼时候点是最符合的呢？或说甚麼时候点最好最划算？菜导查阅了收集上不少这方面的文章，说甚麼“第8年”最符合、“選擇公积金貸款買房的环境不合适提早还房貸”、“等额本息还款已还到中期的不合适提早还房貸”、“等额本金已还了1/3的不合适提早还房貸”…… 这些论调颇有市场，捉住了人们“占廉价”的内心，由于大师还房貸的时辰老是不免会想到“何时提早还完房貸最划算”。
但菜导认為上面这些论调几多有混同视听的嫌疑，很轻易误导苍生堕入没有需要的纠结中，在中介、銀行司理的忽悠之下，直接把99%的人弄得昏头昏脑。 菜导的概念是，你買屋子按摩枕,，不管是用公积金貸款仍是用贸易貸款，还款的方法是選擇等额本金仍是選擇等额本息，底子不存在甚麼房貸“提早还款最好时候点”，这彻底是一個伪命题。
要很好很直观地舆解菜导这個概念，那咱们必要先弄大白銀行的貸款利錢是怎样算的，下面菜导就具體开展全部论证进程，耐烦看细细领会，这篇文章会让你纠结了好久的问题在今天起头一览无余，没買房的今後也会清清晰楚。
起首，住房貸款咱们因此月為单元来还貸的，而銀行的利錢也是精准以月為单元计较的。简略来讲，你这個月必要还銀行几多利錢，就是你今朝欠銀行的貸款总额乘以每一個月的利率。
下面菜导器具體的例子来诠释清晰这個问题，咱们假如以公积金購房貸款100万，还款方法是等额本金，房貸新店汽車借款 ,分30年还，如今公积金貸款的年利率是3.25%，咱们看看每一個月的利錢是怎样变革的。
先来看看每一個月要还的本金，若是还款方法選擇等额本金，就是将本金100万均匀分到360個月（30*12），如许算下来每一個月固定还本金2777.78元，这是一個固定的数字，以是咱们也不消管，咱们只必要看看每一個月要还的利錢便可以了。
第一步：咱们看看月利率是几多
月利率就是年利率除以12，以公积金年利率3.25%為例：
月利率就是3.25%/12=0.270833%。 看得出来，只要这個公积金貸款的年利率稳定，保持在3.25%，那这個月利率也是稳定的一個参数。
第二步：第一個月要还利錢几多
假如貸100万，咱们上面已算出了月利率了，那第一個月你必要还銀行的利錢就是100万*0.270833%=2708.33元。 固然咱们这個例子说的是等额本金还款，但不管等额本金仍是等额本息，在月利率固定的环境下，你第一個月都是欠銀行100万，以是第一個月还的利錢都是2708.33元！ 必要指出的是，只是因為等额本金刚起头每個月还的本金多一些，以是第二個月起头，利錢会比等额本息的少。
第三步：第二個月要还利錢几多
那第二個月的利錢呢？实在也是同样计较的，因為第一個月还了2777.78元本金，这個时辰统共还欠銀行100万-2777.78=997222.22元。
以是第二個月的利錢是：
997222.22*0.270833%=2700.81元。 第四步：以此类推每一個月要还利錢几多 咱们以第三步那种计较思绪，以此类推，每個月要还几多利錢都是很是轻易算出来的。
若是本身不想算懒得算，直接用房貸计较器便可以算出每一個月要还的利錢是几多錢。 菜导不想去摆列360個月每一個月要还几多錢，菜导直接算最後一個月。
因為板橋當舖免留車,是選擇了等额本金，以是最後一個月欠銀行的貸款总额為2777.78元，以是利錢為：
2777.78*0.270833%=7.52元。
固然不摆列所有月份要交的本息详细金额，但為了菜友们便利浏览，菜导取前10個月要还的利錢和最後10個月要还的利錢让大师看看。以下图：
结论：提錢还款其实不存在某個时候点“更值” 看着上面这些数字，你会直观一点，每一個月本金还几多，利錢还还几多，还剩下几多本金没有还，接下来的阿谁月又要还几多本金和利錢，还了以後又剩下几多本金没有还……清清晰楚，明明大白。
经由過程上面这些详细的数据，莫非大师没有發明吗，这個还房貸的进程，你是贪不了銀行一分錢，銀行也贪不了你一分錢，每一個月已还了几多本息，还剩下几多本息，都是依照固定的房貸年化利率算出来的，谁也占不了谁的廉价。
详细说，就是在你一起头签定的貸款刻日以内（假如貸款30年），不管你是已还貸5年、10年，仍是还貸15年、20年等等，在这些分歧的时候点提早还款，也就是一次性把残剩的本金还完，你从銀行貸款几多錢到时你统共就得还几多錢。
利錢方面，则是你貸款的时候越长，要还的利錢总额就必定是越多的，这一点是毫无疑难的。你如果不肯意背负太多利錢，那就提早还完房貸。但绝对不会说你在第7年还完所有房貸就会比第8年还完所有房貸亏损或更划算。
关于提早还貸的事变，关头取决于你本身想何时提早还完或要不要提早还完。这方面每小我都是纷歧样的，由于大师对利錢的经受能力和对现金流的需求环境是纷歧样的，也就没有合用所有人的所谓“提早还貸最好时候点”。
也就是说，不管你何时还款，在房貸年利率固定的环境下，你付给銀行的利錢都是严酷按商定的利率计较的。不管何时还，你支出的本錢就是依照公积金貸款年化利率3.25%算出来的，若是换成贸易貸款，也是一样的事理。
菜导关于房貸提早还完这件事的总结：
房貸提早还完谁均可以去做，只要你愿意，但不存在所谓的“最好时候点”。
有一部门人，只要銀行有貸款，就感受本身在背债，满身不惬意，就想提早还款，那就去还，告终本身内心的不惬意。
不少人还貸几年後大师可能要换房、采辦第二套等，必要先还完貸款，或要把屋子还清後再拿去典质貸更多的錢。这类环境也要提早还款，但时候点也是按照本身的环境来定的。
若是要提早还款，你只必要斟酌一点，就是過早还款銀行可能会有罚息，必要权衡一下利弊，分歧銀行分歧地域有分歧的划定。一般来讲，若是貸款没满两年，必要多交1~3個月利錢作為罚息。详细环境本身可以查一查那时签下的合同怎样说。
比拟不少理财富品给你带来的年化利率，銀行房貸的年化利率真的很低，这是一個很是低的本錢。在没有上面讲到的这些必要提早还款的环境呈现时，若是说硬是说“提早还完房貸”要有甚麼技能的话，那就是越晚还越好。
若是房貸利率降低，那就更值了，这個时辰更是要越晚还越好。详细可以检察上周六的文章《若何经由過程住房貸款赚100万，这個機密不是每小我都晓得！》。
如今关于“提早还款”这件事看懂了吧？简略讲，若是你有小我必要想提早还款，那就还吧，不消纠结到底会不会“亏损”或“划算”的问题，由于不存在这個问题。若是另有甚麼不大白的可以留言和菜导交换哦。
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本日核心：非“限購”都会房貸首付比例下调
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