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略谈台灣不動產貸款的风险與防范

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發表於 2022-3-3 17:17:17 | 顯示全部樓層 |閱讀模式
在銀行授信案件均颠末經济景气苏醒的阶段,地皮代價及原物料本錢上涨,修建本錢亦随之上涨。如斯,不動產代價便呈「螺旋性」上涨。在不動產上涨的初始阶段,因買气灵敏,銀行貸款還没有有很大危害,但在中後阶段,则會產生预期中的危害。若何低落危害膝關節炎治療,,诚值得分項深刻探究 。

1. 地皮融資:公司高價向股东小我買地,再按新購價融資

在今朝不動產融資案件中,地皮融資大部門系貸给小我,或公司向股东高價采辦地皮,然後以市價向銀行融資 。

就後者环境阐發,新卖價與原始買價的差额已由股东小我取走,亦即地皮開辟的大部門利润系归股东小我独享。開辟案如能举行顺遂,则剩下的利润才由公司分享 。

低落危害的法子,试报告以下:

(1) 土融工具:优先承做一起頭就用公司名义購地的土融案,特别上市 / 上柜的扶植公司,由于该类公司受证券買卖法 - 瓜葛人買卖的规范, 比力不會先由股东小我名义購地,再高價转卖给公司,或與公司合 建的环境 。

(2) 若股东小我申貸土融、公司申貸建融,则小我股东及公司须相互担當连保人。

(3) 由股东小我高價转卖给公司的地皮,地價不免高估,是以必需找公道的不動產鉴價公司鉴價,再依銀行勘估值與鉴價孰低法打折核算貸款值。

(4) 若地皮系透過法院拍卖、台灣金融辦事公司拍卖,國有財富局拍卖,工業區标售,或本行担保品出售等路子获得,则因代價较為透明,可罢黜由不動產鉴價公司鉴價的步伐。

(5) 地皮总價较低,比方在新台币 5,000 万元之内 ,似可由銀行征信职員自行鉴價。

(6) 非论上述哪一种环境,銀行征信职員均须征提地皮開辟规划,建照申请刻日、動工刻日,并亲至地皮現場勘测開辟乐成的可能性 。

(7) 若開辟规划可行,地皮融資成数最高不逾鉴價八成﹔此中七成列為地皮担保放款,一成列為无担保放款。无担保與担保放款利率除采灵活利率外,宜有凹凸不同,以抵偿危害 。

(8) 若地皮未全数获得,有部門系與其它田主合建,或與當局捷运局共構,则地皮宜全数打點信任,即地皮所有权過户给銀行信任部,或请求其它田主亦担當连保人 。

(9) 若與其它田主合建,而须缴给其它田主包管金,则此包管金應由告貸人自筹。若另日未彻底照合约兴修,则此包管金充公,仍由告貸人包袱。

(10) 地皮鉴價用度、代书用度宜由告貸人包袱。

(11) 地皮買價一般包含地價自己及契税两項,不宜包含地皮增值税(卖方包袱)、中介佣金、欠税、解除占据用度、整地用度、兴修计划用度等,以避免夸张地皮本錢。

2. 修建融資本錢高估

修建本錢依修建质料、楼房高度、客户层级而有凹凸,是以可参照市場行情依銀行今朝融資成数(比方五成)拨貸。

兹就建融本錢高估的环境及调解做法试拟以下:

(1) 透天厝未建地下室泊車位者,其兴修本錢较低,不宜對照地上 / 地下人車分道者,故應酌减修建本錢 。

(2) 透天厝连栋者,修建本錢比独栋者低,宜酌减修建本錢 。

(3) 工業尺度廠房及大卖場,虽地板载重量较大,但仅需做地板、天花板、照明、茅厕、電梯 / 電扶梯等工程,其兴修本錢亦较低,宜酌减修建本錢 。

(4) 增强砖造、钢筋混凝土( RC 造)、钢骨混凝土( SRC 造)之修建本錢挨次提高,宜详加辨别。至于楼层高度分歧,其兴修本錢亦分歧,须有所區分 。

(5) 都會菁华區豪宅與一般大厦室第比拟,其用料及内含装修均有极大分歧,亦须辨别 。

(6) 如有利用防震修建工法、隔間防火或隔音等建材,其制作本錢较高,惟宜确切核算 。

(7) 若 若建商信用确切杰出,而融資成数五成没法合适建商需求,则可审酌核予不轮回周转放款,并由其卖力人担當连保人 。

3. 没有真实的贩卖率

高贩卖率系土融、建融乐成要件,亦可减轻借户自筹資金的包袱。今朝海内銀行叙做建融多请求达必定之贩卖率(比方七成)以上,始可依修建竣工進度,依必定比率(比方五成)拨貸。惟因銀行間土融 / 建融至關竞争,故現行建融案只要贩卖率到达五成,便可向一般銀行融資五成,此即所谓的「双五」前提 。

在房價上涨早期,凡是贩卖率很轻易可达五成以上,惟在一邊兴修、一邊涨價声中,有些建商惜售,或改采先建後售计谋,导致贩卖率不及五成,或乃至全无贩卖率,致銀行很难审定建融前提 。

依常理,贩卖率之计较,乃指已付出订金及签约金,而签有地皮、衡宇交易左券者而言。若只付出小额订金,实不该認定為完成房地買卖,以防止人頭户充溢,导致銀行没法从分户房貸中收回土融、建融貸款 。

至于确保贩卖率的法子,试拟以下 :

(1) 检察購屋者交易地皮、衡宇左券正本,影印第一页及最後一页存查。

(2) 若建商信用杰出,然未达五成贩卖率,则先采贩卖率及融資比率拨貸,待贩卖率提高後,再予以补拨貸。比方:今朝贩卖率 1 成,融資比率 5 成,则工程融資款拨貸 0.5 成( 10 %× 50 %)﹔此後贩卖率提高為 3 成,则拨貸 1.5 成,或补拨貸 1 成(( 30 %× 50 %)- 5 % )。待贩卖率上升达五成後,即复兴正常的建融拨貸功课 。

(3) 若建商采纳先建後售计谋,则请建商自筹的 50 %先投入,并完成建融進度一半後,再由銀行依後半段工程進度融資此外 50 % 。

(4) 若建商信用确切杰出,惟碍于上述(2)、(3) 建融法子的贩卖率划定,致没法承做建融,则可考量酌予不轮回的周转额度 。

(5) 小套房、工業區廠房及透天室第,因采辦工具有限,旧屋转售不容易,故贩卖率宜提高為七成以上 。

(6) 小套房及住家、店面夹杂修建,因单價分歧,故其贩卖率之認定方法宜改以贩卖金额五成,取代贩卖户数五成 。

(7) 修建地址较差之贩卖率,宜酌予提高 。

(8) 若原建商因故未能完成建案,而改由新建商接辦,则宜请求新建商與旧建商之承購户另签新约,并以新建商之签约户数计较贩卖率 。

(9) 田主合建分得之衡宇数,不管是否委由建商一并出售,均由建商卖力无前提交屋,似可纳入贩卖率计较 。

(10) 建案之利润凡是在 20 %至 25 %間,故贩卖率需在7、八成以上才能损益两平,不克不及谓贩卖五成即有還款能力,因建商還需交付工程质料款、工錢等 。

4. 没有真实的了案還款

地皮、衡宇兴修完成後,土融、建融即應全数還款了案。惟銀举動共同良好客户告貸挂在帐上之節税需求,自己又不至因還款致使放款实绩削减,常常通融建商申请改按以下方法還款 :

(1) 借户的分户售屋没必要百分之百還款:

借户只需還款40%,其余60%保存自交运用,再由余屋逐户出售還款

(2) 余屋从新估價,按新押值貸款:

因押值增长足够抵付土融、建融,是以仍視為实足担保 。

(3) 地皮開辟成数百個单元(比方 500 单元),未售出单元(比方 460 防疫茶,单元)對照售出单元(比方 40 单元)高價核算押值,增额貸款。

此後,每一年陸续卖出部門单元,未卖出部門再按新卖價重估,最後残剩单元(比方 100 单元)所借的錢也许還比本来全数单元( 500 单元)還多。

為保持放款量及共同客户節税,每致使有刻日的貸款成為持久貸款,甚或无穷期的貸款,此种环境在外洋不動產涨價的中後阶段甚為常见。在我國,今朝土融、建融竞争甚為剧烈,有部門銀行亦采纳部門貸款没必要了案還款的计谋,其授信危害在不動產贬價的阶段将會大幅晋升 。

(4) 告貸到期後,留有大额尾款一次偿清或从新融資:

借户原借 10 年分期担保貸款,但 10 年時代只還告貸总额的 10 %~ 40 %,高额余款届期签發一张尾款本票( Balloon Note )一次了债或从新融資( refinance )。第二次新的融資刻日又长达 10 年,告貸時代又只還极低成数的本金(比方 10 %) 。

(5) 在銀行間转貸,反复计较宽期限:

中持久告貸在宽期限届满前便转貸其它銀行,从新起頭计较宽期限,甚或增额貸款,如斯便永久没有真正還本 。

(6) 公司债包管到期改成中期放款:

不動產担保原系用于担保公司债,或 CB 、 ECB 的刊行,因行将整笔或分批到期,必需在半年前向當局金管會证期局申报還款规划,故改向銀行申请额度或增额中期貸款。此後展延本息系向单一銀行打點,比公司债到期向不特定投資公家打點展延還款加倍轻易。以是告貸人常常以此方法防止到期還款 。

(7) 不動產貸款逾放,利錢少部門付現、大部門记帐,本金延後展期了债:

不動產貸款過期,特别大型联貸案、纾困案、財團案,均透過銀行公會协商機制,經由過程展延還款法子。其利率低落、時代耽误,利錢小部分付現,大部門记帐﹔记帐利錢到期又申请展延分期還款,而本金部門则持久展延(比方延後 10 年),展延刻日到後,每一年只還某一百分比(比方 5 %)。是故,全案仅收回第一笔小额本金,在逾放 15 年今後,可能底子没有還本 。

(8) 逾放案下不動產由瓜葛企業經受,从新估價,新辦貸款冲還:

不動產貸款逾放减息展延還本後,若地皮另有開辟價值,或由其瓜葛企業經受,新申貸地皮融資還旧结欠,再撤除地上建物重修新大楼,并申貸修建融資。如斯,地皮貸款转成新貸款,當下没有本色還本,然因借户資信较佳,又有活化地皮感化,似可接管此种還款方案 。

為低落上述未真正還款的授信危害,似可采纳以下计谋:

a. 項目放款:項目拨貸、了偿及了案。借户若需資金開辟其它工地,则建议以另外一項目叙做之,不得调用本項目資金。

b. 只有大型联貸案或 BOT 收受接管期较长的開辟案,始宜叙做到期不全数還款的再融資案 。

c. 海内房價已飙涨一段時代,故今朝似不宜對余屋及地皮朋分未售部門从新估價、再从新核算貸款押值。由于此种作法将增长授信危害,不宜冒然援用。

d. 只接管良好客户转貸,并谨慎核予宽期限、耽误貸款時代、增长貸款金额 。

e. 任何貸款前提的扭转,均须部門還款、减缩貸款额度,始能赞成降利减息,或展延本金還款刻日 。

5. 租赁用不動產貸款,還款来历未必靠得住

大型租赁用不動產计有贸易辦公大楼、工業廠辦,及購物中間。其融資危害及防备方法略叙以下 :

(1) 辦公大楼分户租赁,房錢收入必需足够付出每個月期付本金利錢。再者,每個月房錢期票交给本行托收、每户承租人均签定租赁权拋弃赞成书。此為最典范、最健全的环境 。

(2) 租赁用不動產按房錢收入及利率予以本錢化( Capitalization ),應核對出租率、出租代價,及扣除空房之房錢,并采行得當之利率,以防止還原價值高估。最後還须打折予以核估貸款值 。

(3) 租赁不動產系大型百貨公司或卖場,只有一名或少数几位承租人。此時,征信评估工具便须由告貸人,扩展至承租人。因為貸款的時代常常长达十余年,若承租人不胜3、五年吃亏便歇業,借户便须有還款能力。是以,應增强评估大型承租人的谋划能力 。

(4) 若租赁用卖場系朋分成很多專柜,分由多家廠商谋划,则部門專柜谋划失败,空柜一多,卖場总體气概便下沉。如斯,倘连锁效應一块兒,便會造成全部卖場营运失败。在此环境,應增强评估告貸人的招商能力(出租率),及各個承租人的品牌市場接管度 。

(5) 租赁用卖場推陈出新,旧卖場轻易被镌汰﹔且单一卖場不敌连锁卖場,而同構型的连锁卖場也许只有前三名才能赚錢,第四名今後将极难有保存空間。是以,欲叙做大型租赁用不動產貸款,必需举行市場阐發、技能阐發及財政阐發,并且以联貸方法叙做,以分离危害 。

6. 预售屋與成屋價差太大,隐含房價行将下跌讯息

预售屋房價较成屋昂贵,宜有必定金额的比例。今朝若以 10 年旧屋與同地段、雷同品格预售屋比力,房價倘相差 60 %,似尚在公道范畴。其来由以下 :

(1) 钢筋混凝土衡宇,其折客岁限為50年,10年折旧五分之一,即20%。

(2) 预售屋售價内含告白费、样品屋用度、倾销佣金等,约為预售屋價的5%

(3) 预售屋修建格局、建材、設計等均较為别致而現代化,故须加成 10 % 。

(4) 迩来钢價、水泥及其它建材本錢约上涨 20 % 。

(5) 预售屋地皮過户時卖方必需缴纳地皮增值税,惟因地皮持份面积凡是不大,故增值税本色转嫁到房價者约 5 % 。

在房地谋利热炽時,新旧房價的差距會拉大。预售屋若代價太高,将致使消费者對预售屋的信念指数(即認為预售屋會比旧屋好,而想買预售屋的信念)渐渐降低。倘新旧房價差距跨越 60 %,購屋者将偏向買旧屋而弃新屋,且新屋過一年景為旧屋後,市場價值恐将快速下跌,故此時銀行似宜多叙做旧屋貸款,少做新屋貸款,以削减危害。

7. 结语

(1) 在此波不動產涨價风潮中,抢得先機的銀行,已占得不景气時低價買進地皮的貸款。厥後地皮涨價,比方某一重划區地皮每坪由 18 万元飞涨至今朝的 50 万元﹔而衡宇每坪售價由 16 ~ 17 万元,涨價至 30 万元。是以,早做土融、建融的前段銀行似可采行放慢脚步、择优承做计谋,比方:

a. 提高土融、建融的利率前提﹔

b. 削减貸款的成数﹔

c. 收缩貸款刻日﹔

d. 貸款地皮的地址限于都會一级菁华區。

而二级市郊次地址及三级邊郊村落地址,必需提高利率加码始承做。

(2) 土融、建融案竣工後凡是即转為分户房貸﹔然若為小套房、温泉套房、工業室第、五层透天、 100 坪 以上豪宅,及1、二楼店面等,銀行似未必夺取打點分户房貸。

(3) 分户房貸似可采行不同利率。亦即:資信评等较佳者、告貸成数较低者、分期還款刻日较短者,可供给利率较低之放款前提﹔反之,则较高。有時或可采纳美國做法酌收某一用度,作為前五年還款的保险用度。惟我國銀行業過度竞争,此种做法或不容易履行 。

(4) 土融、建融承做较多之分行,或可转向叙做投資理財、台商 OBU 及海外分行合功课務,以保持营業發展 。

(5) 超大型建案,如購物中間,宜由各銀行联貸,调集世人智能,并分离危害 。

(6) 銀行團协商機制下展延案,若利率、還本時代、担保等前提不如原案,则须请求先部門還本,或增强其它前提後始可赞成展延 。

(7) 分行得直接婉却之案件即應直接婉却,不宜提报至总行,枉然增长困扰及危害 。

(8) 不動產代價诚如股票代價有其轮回性,亦即有谷底、苏醒、岑岭、萧条等四阶段,銀行宜辨别所处阶段,在分歧阶段應有分歧的貸款计谋 。

(本文论點仅代表作者小我定见。)
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